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遠洋瞄準通州商業地產 斥資近40億元連吞四地塊
遠洋地產先是對北京通州區域說"不"，之後卻斥資39.39億元連吞4宗地。在不到一年時間內，究竟發生瞭什麼？
遠洋地產管理層稱，公司逐漸形成瞭"租售並舉+輕資產運作"的商業模式。有市場分析人士稱，此次拿地預示著遠洋地產將繼續擴大其商業地產版圖。
記者瞭解到，目前通州核心區已有華業地產、合景泰富、綠地、富力等多傢品牌開發商進駐。遠洋地產相關負責人表示，通州核心區的居住、商業氛圍正在日臻成熟，未來將與北京CBD形成互動之勢，其區位價值不言而喻。
瞄準價值窪地
今年7月31日和8月8日，遠洋地產與新光聯合體以投標方式摘得通州運河核心區II-05、06和II-07-1、07-2共計4宗地塊。土地成交溢價率為2.2%，總價約為39.39億元，經營性物業樓面地價為11434元/平方米。
根據規劃，該地塊規劃用途為商業，規劃總建築面積為344500平方米。
此前，遠洋地產在北京的商業項目主要集中在四環路以內，通州區並非遠洋地產的必爭之地。
根據近年來北京的供地計劃，四環路乃至五環路以內的土地日漸稀缺，且土地出讓價格越來越高，這導致多傢房企密切關註北京的各個新興商圈，遠洋地產對有著北京副中心之稱的通州區也逐漸予以重視。
盈石集團研究中心總經理、英國皇傢特許測量師學會中國區發言人張平向《企業觀察報》記者表示，遠洋地產一直以開發住宅項目為主，對商業地產開發相對謹慎。近年來，在一系列旨在打壓住宅市場的政策影響下，該公司加快瞭商業地產的開發步伐。
張平認為，繼綠地集團之後，此次遠洋地產在通州核心區一舉拿下4宗多功能用地，符合其內部擬定的"4-3-1"戰略，即未來商業資產規模將達到40%，貢獻30%的利潤，占企業總營業額的10%。
此次遠洋地產拍得的地塊，樓面地價區間為11300元-11600元/平方米，比今年4月出讓的另外兩宗土地的樓面地價低瞭1000元-2000元/平方米。對此，有業內人士表示，與北京市區內的地塊相比，目前通州核心區還處於價值窪地，未來會有較大的升值潛力。
據遠洋地產方面介紹，此次拿地的區域隸屬北京城市副中心、通州新城核心區，屬於高端商務功能的主要承載區和城市形態核心展示區。公司將沿河打造200至300米的高層商務群。
去年12月，遠洋地產商業地產事業部總經理王福順曾表示，公司的商業項目主要考慮在較為核心的商圈去做。新興區域開發商業可能會面臨一些問題，比如養商期，所以遠洋暫不考慮進入非核心商圈。但時過境遷，如今的通州核心區儼然已成為"兵傢必爭之地"。
根據規劃，通州新城將以高端商務為主體、以創意發展為動力、以總部形態為特征，大量優質教育、醫療、商務資源將進駐，區域發展潛力看好。未來核心區開發結束後，區域居住、商業氛圍將更加成熟，將形成與北京CBD互動之勢，並以良好的生態環境成為北京宜居之地，黃金區位價值不言而喻。
張平表示，通州核心區的商業前景值得看好。首先，通州核心區的區位優勢明顯、交通便利，基礎設施相對發展較好。通州核心區距離國貿隻有20公裡左右，是所有在建新城中最近的。從通州核心區可通過地鐵八通線和京通快速路、朝陽路、朝陽北路等多條聯絡線方便快捷地到達北京市中心及各個主要商圈。兩廣路、地鐵M6號線、M6支線和S6號線也將在未來幾年內陸續開通。
此外，在通州核心區，與生活密切相關的醫院、學校、通訊設施和體育場館等正在不斷完善中。通州核心區產業規劃也比較清晰，產城合一。以金融業為核心、文化產業為補充的定位將有助於該區域加快導入高質量人口。加強對企業的吸引力，有利於通州從目前的"睡城"實現到"稅城"的質變，從而激發更大的消費潛力。
嘗試輕資產模式
在商業地產的開發中，遠洋地產逐漸形成瞭"租售並舉+輕資產運作"的商業模式，以期用較少的資金投入實現資產管理、收益和增值。前述遠洋地產負責人表示，這種輕資產模式可借助一些金融平臺實現租售並舉，從而提高公司的抗風險能力。
此次在通州拿地時，遠洋地產聯合上海新光齊天投資管理合夥企業進行投標，各自占有50%的股份。張平認為，此舉一方面可分攤拿地成本，減輕企業的負擔，同時可使商業地產對接資本市場，實現輕資產連江縣信貸整合運營模式。
截至2013年年底，遠洋地產持有經營性物業總面積約為85萬平方米，同比增加47%，收入同比增加31%。未來兩年，公司將陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等城市新增50萬平方米的商業項目開發，並確保每年有20多萬平方米的商業項目開業。
根據遠洋地產的戰略規劃，未來輕資產及商業地產兩項業務將撐起公司三分之二的盈利規模。
種種跡象表明，遠洋地產正在逐步加大商業地產的投入。8月13日，遠洋地產在月度營運數據公告中稱，其以4.84億元的總價收購外高橋保稅區G2-01項目的交易正式完成。4.84億元的成交總價，與寧波華豐建設2011年9461萬元/平方米的拿地價格相比，高出411.6%。
上海易居研究院研究員嚴躍進認為，從遠洋地產目前在上海的拿地動作看，對於此類優質地塊一舉拿下，可看出其在商業地產方面的戰略擴張意圖很明顯。
8月14日，遠洋地產公佈的營運數據顯示，今年7月協議銷售額為18.6億元，按月下跌55%；銷售面積約為15.9萬平方米，按月下跌50%；銷售均價1.17萬元/平方米，按月下跌10%。今年1-7月，遠洋地產累計實現協議銷售額為150.9億，僅完成全年銷售目標400億元的37.7%。
嚴躍進認為，從財務數據來看，遠洋地產今年前7個月的銷售業績低於預期，主要原因在於樓市整體降溫，各類物業均去化較慢。"在今年下半年，遠洋地產需要在營銷方面下一番工夫，使公司的業績得到一定的提升。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-03/10282894205.shtml
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