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199傢上市房企凈負債率創三年來新高

   凈資產收益率連續四年下滑

   未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展,不同企業之間發展戰略將日趨分化

  ■本報記者 王 崢

  5月29日,由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發佈的《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,2013年中國上市房企總資產均值為362.89億元,同比上升24.33%;房地產業務收入均值92.08億元,同比增長46.62%;資產負債率均值同比增加1.09%至65.81%;凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%;凈利潤均值為13.76億元,同比增加16.41%。

  而通過對入選本次測評的199傢上市房企的測評研究,萬科也連續第七年蟬聯榜首。

  負債水平處於歷史高位

  測評報告指出,2013年房地產市場整體呈現出瞭量價齊升的基本態勢,但是進入2014年,市場情況有所變化,房地產開發投資增速開始放緩,持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下,房地產上市公司競爭壓力不斷增加,整體表現持續分化。從市場和行業面來看,房地產行業上市公司估值普遍較低,資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。

  從融資方面看,渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強的房地產上市公司再融資開閘預期在2014年第一季度終於落地,房地產再融資由此正式開閘。隨著A股房地產上市公司再融資功能的逐步回歸, 2014年初銀行信貸緊縮對於房企資金面的影響將得到一定程度的緩解,也有利於降低企業融資成本,一定程度上可以緩解由於房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。與此同時,地產股資本市場機制重歸市場化不僅限於再融資的回歸,還以更多其他融資形式體現。

  由於2013年銷售良好,企業普遍加大杠桿力度,償債壓力有所上升。總體來看,行業負債水平仍處於歷史高位。

  上市房企凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處於自2009年以來的下行通道中,分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%,相比2009年則已分別下降瞭約6%和3%。由於成本費用相對利潤額增速更快,成本費用利潤率同比下滑3.31%至28.56%。對此,報告指出,企業需加強成本和費用的管控,全面提高盈利效率。

  房企增收不增利

  2013年,房地產上市公司部分成長性指標優於2012年。營業利潤增長率均值為20.19%,同比上升0.45%;凈資產增長率均值為19.47%,同比提高6.76%;但營業收入增長率均值為31.96%,同比下降1.01%。

  而從成長性指標來看,2013年,企業業績分化更為明顯,其中,高成長性和中成長性企業陣營合計占比由上年的85%減少至48%,低成長性和弱成長性企業合計占比由15%增加至52%。此外,2013年,各類型企業營業收入增長率均值都高於其自身營業利潤增長率均值,普現"增收不增利"現象。

  戰略模式方面,2013年以來,房地產上市公司的模式創新不斷,包括萬科、綠城、保利、世茂、遠洋在內的上市企業相繼提出瞭向輕資產方向發展的戰略轉型,紛紛探索社區服務、資產管理、小股操盤、代建、地產基金管理等輕資產模式。盡管越來越多的上市房企探索走向輕資產模式,但仍有企業堅持重資產模式以規模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產模式擁護者,其認為穩定的收入和商業租金回報是房地產公司成熟運營的標志。測評報告指出,輕重資產模式整體而言各具利弊,國際上均有成功成熟的代表房地產企業樣板。雖然中國房地產企業短時間內都無法擺脫對銷售的依賴,但可以預計的是,未來房地產企業的業務重心將由當前以開發為主轉向多元化發展,不同企業之間發展戰略將日趨分化。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/09472753977.shtml

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